继续仓山新盘库存去化分析，聊完金山板块，今天看看隔壁的奥体板块，由于目前奥体板块在售新盘不多，所以把奥体边的上渡等都算进来，一起看看。

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在售项目去化盘点

1、奥体金茂悦：备案名（瑧茂公馆），2017年以楼面价1.94W拿下，项目分为两个区，A区是万科翡翠之光，目前库存商品房50套，安置房869套，相比而言B的金茂悦去化较弱，目前库存商品房282套，安置房300套。

分析：项目2019年领证上市，至今已经过去2年，项目也从期房卖成了现房。项目作为一个大盘，虽然分割了两个区独立开发，不过都有配建安置房。目前万科翡翠之光基本接近清盘，只剩下金茂悦还在售，对于项目而言，目前整体热度一般，剩余房源的去化还是有一定压力。

2、水晶榕著：备案名（水晶山居），2018年厦门住宅以楼面地价21569元/平拿下，位于二环边的纯商项目，目前剩余房源488套。

分析：项目由于在高峰期高价拿地，配合周边配套相对一般，也成了福州典型的滞销盘，目前也已经从期房卖成现房，过去了近2年时间，去化率依然仅38%。目前项目的配套齐安小学也被投诉较差，南面也存在庙宇，周边环境也没有较大改善，同时后续几栋单价更高的还未开售，去化压力也是巨大。

3、旭辉江山云出：备案名（旭辉奥体2019-48），2019年旭辉以楼面价1.2W拿下，项目配建10%安商房，配建2万方公租房。目前未网签859套，其中商品房321套，配建房538套。

分析：项目位于奥体三环周边，去年开盘去化较差，也施行了一定的优惠，不过今年上半年去化有了一定改善，做到了较高的去化，虽然目前看网签情况库存还是不小，不过其中不少房源都是近一个月备案，同时还有配建房的存在，下半年这些新备案房源的去化也是项目的重点，能否延续上半年去化可以保持关注。

4、龙湖九里晴川：备案名（璞郦公馆），2020年龙湖以楼面价7.5K拿下，项目配建3.34万租赁房，目前未网签150套。

分析：项目位于上渡板块，从实际划分来说也不算奥体，不过离得不算远。主要劣势在于背靠殡仪馆，对于不少购房者有一定抗性，从目前的网签来看，主要去化集中在89的小户型，由于还有不少楼栋未备案，未来的库存也不小，能否逆转奥体三件套的不利影响，也是一大关注点。

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未上市项目盘点

正祥凤林别舍：2021年正祥以楼面价2w拿下，项目位于奥体隔壁，地块仅6.95亩，主推户型：89，143平米。

分析：对比上面的在售新盘，从区位来说都离奥体有一定距离，该盘反而是最接近奥体的，由于奥体近年没有地块供应，导致板块整体的供应量较低，炒作热度也少，该地块由于面积太小，社区基本没有，对于奥体的地缘客而言，选择上也没有太大改善。

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板块总结

对于奥体板块而言，也是前几年福州热度较高的区域，靠着“每个城市只有一座奥体”的口号，加上义序机场的限高，大部分新盘都以低容积率+改善产品面世，均价也是一路高涨。

不过随着板块住宅推出之后，相关建设就相继冷淡，板块的炒作热度逐步褪去。取而代之的是配建了不少医院，加上早期的三件套，导致每每提到奥体，都会出现生老病死的话题调侃。

对比整个南二环的限高，从住宅的容积率看，奥体的新盘硬性条件是最高的，配合飞凤山公园和奥体中心的加持，对于日常居住的舒适感还是不错。

不过目前次新房由于当年购入价较高，导致整体的二手挂牌价也明显偏高，加上板块的人口流量也一般，商圈也有一定距离，教育配套缺失，5号线地铁加持效果也一般。目前板块的在售新盘也出现了一定滞销情况，同时没有后续的政策加持和地块推出，关注度也逐步冷淡。

目前板块对于购房者的吸引力略显不足，不过好在后续没有地块推出，板块的库存压力尚可，对于有意向的地缘客而言，选择面也不大，主要还是在次新房和滞销盘之间抉择。

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题外话

对于奥体板块的高开低走，其实也值得不少新兴板块借鉴。当年靠着奥体配合大量地块推出，各种规划配套加持，但是随着地块推出后，炒作热度褪去。板块对于人口的吸引力，以及高耸的房价，加上几个碍眼的配套，导致板块的目前的处境也相对尴尬。

对于购房者而言，购买有预期规划的新区，确实在未来会有一定的房价增值，不过也需要评估好，板块到底有多少配套能真实落地，以及未来的发展是否只有可持续性，避免出现住宅推出后，相关规划相继消失的尴尬处境。