“沙井三城一港和光明科学城应该如何取舍？到底谁才是下一个10年深圳楼市最优潜力股？本期我们将围绕两者的区位规划、产业、交通、配套等维度，进行详细解读。行政规划

首先，光明是行政区，有着“世界一流”的光明科学城；沙井是街道，位于西部中心，有大空港新城、国际会展中心、海洋新城、海上田园城等等，特别是自2021年沙井2/5的范围被纳入大前海以来，档次一下就被拔高了。所以单单从行政功能上看，沙井和光明实力相当！

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沙井是传统的工业重镇，未来依托的是空港新城核心腹地，发展的是海洋经济以及旅游，这些产业并不高端。

而相比之下，光明走的是高大上的科技路线，光明自北往南，中大、科学城、云谷等大片储备地全是文教、科研用地，几乎都是围绕前沿科技和产业转化。因此单从未来产业面貌上看，光明更胜一筹。

区域交通

光明聚集5条地铁和1条高铁，已开通的有6号线及其支线，未来规划还有13号线二期（北延线）、18号线、26号和29号线。目前，从光明到南山任需换乘，只有等13号线二期开通后才能在1小时内直达。

沙井现有地铁11号线、12号线，串联了会展中心、机场、宝中、南山中心这些西部大热区域。未来还规划有地铁18号、20号、穗莞深城际线，其中20号线一期已开通运营。综上对比，沙井现阶段交通确实比光明更有优势！

区域配套

沙井：厂房、小产权房密布，空地较少，城市面貌仍需一定时间改善；而光明片区绿地覆盖率高达53%。现有公园超250座。不过光明交通不够便利，居住氛围不浓、缺乏大型商业体

区域教育

光明超过74%的学校是公办，整体上缺乏名校。虽然一直在大力引进优质教育资源，但很多学校还在建设中，并没有投入使用。相比沙井确实显得捉襟见肘，所以从总体来看，光明的教育资源优于沙井。

楼盘供应

从片区规划上看，光明和沙井都大有可为，而且两个片区的新房价格也比较相近，大多在4.5万-5.5万/㎡之间，但由于光明可开发的土地原大于沙井，所以在供应量上对比确实悬殊

短期选沙井，长远看光明

综合分析来看，沙井和光明各有优劣势。沙井目前交通更便捷，能更好承接南山、福田外溢的购买力，但因为是老城区，若只是依赖于城市更新，那等待的周期确实很长。而光明作为后起之秀，在产业推进、规划配套的落地上会比沙井更高效，未来区域价值或高于沙井。不过目前交通不便，还得等更多地铁通车后才能改善

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旧改之风已起，谁会是下一个受益者？